Schritt für Schritt
Die Reihenfolge ist in ganz Spanien gleich. Je nach Region unterscheiden sich die Steuern und einige Regeln, zum Beispiel für die Ferienvermietung.
Budget festlegen
Rechnen Sie die Kaufnebenkosten zum Angebotspreis hinzu. Sie hängen von der Region ab und davon, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufen.
NIE-Nummer und Bankkonto
Ohne NIE-Nummer können Sie nicht unterschreiben. Beantragen Sie sie früh; ein Termin kann Wochen dauern.
Suchen und besichtigen
Planen Sie die Besichtigungen in einer Reise. Sehen Sie sich die Umgebung auch zu einer anderen Tageszeit an.
Angebot und Reservierung
Nach einer Einigung zahlen Sie oft eine kleine Reservierung, damit die Immobilie vom Markt genommen wird.
Prüfung durch Ihren Anwalt
Eigentum, Schulden und Hypotheken, Genehmigungen, IBI und das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft.
Kaufvertrag
Im contrato de arras legen Sie Preis und Termin fest und zahlen meist 10 % an.
Beurkundung beim Notar
Sie zahlen den Restbetrag, unterschreiben die escritura und erhalten den Schlüssel.
Steuer und Eintragung
Die Grunderwerbsteuer (beim Neubau die Stempelsteuer) wird erklärt und gezahlt, und die Urkunde wird im Registro de la Propiedad eingetragen.
Verträge umschreiben
Wasser, Strom, Internet, IBI und die Eigentümergemeinschaft werden auf Ihren Namen umgeschrieben, am besten per Lastschrift.
Was kommt zum Kaufpreis hinzu?
Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie Grunderwerbsteuer (ITP), bei einem Neubau Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD). Dazu kommen Notar, Grundbuch und Anwalt. Unten ist es je Region ausgerechnet, mit den Sätzen, die jetzt gelten.
Rechner für die Kaufnebenkosten
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 7 % | 28.000 € |
| NotarSchätzung | 0,2 % | 800 € |
| Grundbuch (Registro de la Propiedad)Schätzung | 0,1 % | 400 € |
| Anwalt, zzgl. 21 % MwSt.Schätzung | 1 % | 4.840 € |
| Zusätzlich zum Kaufpreis | 8,5 % | 34.040 € |
| Insgesamt | 434.040 € |
Beispiele zusätzlich zum Kaufpreis
| Kaufpreis | Costa del Sol, Bestandsimmobilie | Costa del Sol, Neubau | Costa Blanca, Bestandsimmobilie | Costa Blanca, Neubau |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 21.275 € 8,5 % | 31.775 € 12,7 % | 26.275 € 10,5 % | 32.275 € 12,9 % |
| 400.000 € | 34.040 € 8,5 % | 50.840 € 12,7 % | 42.040 € 10,5 % | 51.640 € 12,9 % |
| 750.000 € | 63.825 € 8,5 % | 95.325 € 12,7 % | 78.825 € 10,5 % | 96.825 € 12,9 % |
| 1.500.000 € | 127.650 € 8,5 % | 190.650 € 12,7 % | 187.650 € 12,5 % | 193.650 € 12,9 % |
Sätze geprüft am 4. Oktober 2026. Notar, Grundbuch und Anwalt sind Schätzungen. Bei einer Hypothek kommt das Bewertungsgutachten hinzu.
Kaufvertrag und Anzahlung
Der übliche Kaufvertrag ist der contrato de arras penitenciales. Sie leisten eine Anzahlung, meist 10 % des Kaufpreises. Treten Sie selbst vom Kauf zurück, verlieren Sie diese Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er Ihnen die Anzahlung doppelt zurück.
Lassen Sie den Vertrag immer von Ihrem eigenen Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben und zahlen. Wir arbeiten mit deutschsprachigen Anwälten zusammen und stellen gern den Kontakt her; der Anwalt arbeitet für Sie. Bei einem Neubau, der noch gebaut wird, sollten Ihre Zahlungen durch eine Bankgarantie oder eine Versicherung je Zahlung abgesichert sein.
Kaufen, ohne ständig zu reisen
Mit einer notariellen Vollmacht (poder notarial) kann Ihr Anwalt für Sie unterschreiben, beim Notar und bei der Bank. So kommen Sie nur zu den Besichtigungen. Die Vollmacht unterschreiben Sie bei einem spanischen Notar oder bei einem Notar in Deutschland, mit Apostille und zweisprachig oder mit beglaubigter Übersetzung.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihre persönliche Situation von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in Spanien?
Vom Angebot bis zum Schlüssel meist zwei bis drei Monate. Mit einer Hypothek oder bei einer Immobilie, deren Papiere nicht in Ordnung sind, kann es länger dauern.
Darf ich als Deutscher eine Immobilie in Spanien kaufen?
Ja. Als EU-Bürger kaufen Sie unter denselben Regeln wie ein Spanier. Sie brauchen aber eine NIE-Nummer.
Brauche ich einen Anwalt?
Er ist nicht Pflicht, aber sehr zu empfehlen. Der Notar prüft die Urkunde, nicht ob die Immobilie schuldenfrei und legal gebaut ist. Das macht Ihr Anwalt. Wir arbeiten mit deutschsprachigen Anwälten zusammen.
Muss ich zum Unterschreiben in Spanien sein?
Nein. Mit einer notariellen Vollmacht kann jemand anderes für Sie unterschreiben. Viele Käufer kommen nur zu den Besichtigungen.
Was ist eine nota simple?
Ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad mit dem Eigentümer und den Hypotheken oder Pfändungen auf der Immobilie. Ihr Anwalt fordert ihn kurz vor dem Kaufvertrag und kurz vor der Beurkundung an.