Beim Kauf
Für eine Bestandsimmobilie zahlen Sie Grunderwerbsteuer (ITP), für einen Neubau Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD). Die Sätze unterscheiden sich je Region. Im Rechner unten stehen sie so, wie sie jetzt gelten.
Rechner für die Kaufnebenkosten
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 7 % | 28.000 € |
| NotarSchätzung | 0,2 % | 800 € |
| Grundbuch (Registro de la Propiedad)Schätzung | 0,1 % | 400 € |
| Anwalt, zzgl. 21 % MwSt.Schätzung | 1 % | 4.840 € |
| Zusätzlich zum Kaufpreis | 8,5 % | 34.040 € |
| Insgesamt | 434.040 € |
Beispiele zusätzlich zum Kaufpreis
| Kaufpreis | Costa del Sol, Bestandsimmobilie | Costa del Sol, Neubau | Costa Blanca, Bestandsimmobilie | Costa Blanca, Neubau |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 21.275 € 8,5 % | 31.775 € 12,7 % | 26.275 € 10,5 % | 32.275 € 12,9 % |
| 400.000 € | 34.040 € 8,5 % | 50.840 € 12,7 % | 42.040 € 10,5 % | 51.640 € 12,9 % |
| 750.000 € | 63.825 € 8,5 % | 95.325 € 12,7 % | 78.825 € 10,5 % | 96.825 € 12,9 % |
| 1.500.000 € | 127.650 € 8,5 % | 190.650 € 12,7 % | 187.650 € 12,5 % | 193.650 € 12,9 % |
Sätze geprüft am 4. Oktober 2026. Notar, Grundbuch und Anwalt sind Schätzungen. Bei einer Hypothek kommt das Bewertungsgutachten hinzu.
Jedes Jahr: IBI und Müllgebühr
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die kommunale Grundsteuer, berechnet auf den Katasterwert (valor catastral). Dieser liegt meist weit unter dem Marktwert. Den Satz bestimmt die Gemeinde. Außerdem erheben die Gemeinden eine Müllgebühr (basura).
Bitten Sie den Verkäufer um den letzten IBI-Bescheid. Darauf steht der Katasterwert, und Sie sehen, ob die Steuer bezahlt ist.
Jedes Jahr: Steuer für Nichtresidenten
Wohnen Sie nicht in Spanien, zahlen Sie die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), erklärt mit dem Formular modelo 210. Vermieten Sie die Immobilie nicht, wird ein fiktives Einkommen besteuert: 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren neu festgesetzt wurde, sonst 2 %. In der EU oder im EWR Ansässige zahlen darauf 19 %.
Vermieten Sie, zahlen Sie Steuer auf die Mieteinnahmen. In der EU oder im EWR Ansässige dürfen dabei Kosten abziehen. Die Erklärung erfolgt vierteljährlich.
Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland
Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Spanien darf eine Immobilie besteuern, die in Spanien liegt, und damit auch die Mieteinnahmen daraus. Wohnen Sie in Deutschland, geben Sie diese Einnahmen auch in Ihrer deutschen Steuererklärung an; Deutschland rechnet die in Spanien gezahlte Steuer auf Ihre deutsche Einkommensteuer an (Anrechnungsmethode), sodass Sie nicht doppelt zahlen. Eine Vermögensteuer wird in Deutschland derzeit nicht erhoben. Spanien kann dagegen auch bei Nichtresidenten Vermögensteuer auf das Vermögen in Spanien erheben (Impuesto sobre el Patrimonio); ab welchem Wert, hängt von der Region ab, und in Andalusien ist sie derzeit vollständig ermäßigt. Bei Vermögen in Spanien von mehreren Millionen Euro kann zusätzlich die staatliche Solidaritätsvermögensteuer (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) anfallen, auch in Andalusien.
Wie es für Sie ausgeht, hängt von Ihrer Situation ab. Lassen Sie es von einem Steuerberater prüfen, der beide Länder kennt.
Beim Verkauf
Die plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens und wird vom Verkäufer getragen. Außerdem zahlen Sie Steuer auf Ihren Gewinn. Wohnen Sie nicht in Spanien, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung darauf ein.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihre persönliche Situation von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Wie viel IBI zahlt man in Spanien?
Das ist je Gemeinde und Immobilie verschieden, weil die Steuer auf den Katasterwert erhoben wird. Der letzte Bescheid des Verkäufers zeigt den Betrag.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Ferienhaus nicht vermiete?
Ja, wenn Sie nicht in Spanien wohnen. Sie zahlen dann IRNR auf ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts.
Was ist die plusvalía municipal?
Eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens zwischen Kauf und Verkauf. Sie wird vom Verkäufer getragen.
Zahle ich in Deutschland auch Steuern auf meine Immobilie in Spanien?
Ja, als Einwohner Deutschlands geben Sie Mieteinnahmen auch in Ihrer deutschen Steuererklärung an. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann auch dieser in Deutschland steuerpflichtig sein (§ 23 EStG); steuerfrei bleibt er in der Regel, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt und nicht vermietet haben. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen rechnet Deutschland die in Spanien gezahlte Steuer an, sodass Sie nicht doppelt zahlen. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.
Wer macht die Erklärung modelo 210?
Sie dürfen sie selbst abgeben, aber die meisten Eigentümer überlassen es einem gestor oder Steuerberater in Spanien.